En résumé :
- Le montant des charges est voté chaque année en Assemblée Générale.
- Il est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes et l’utilité des services.
- En fin d’exercice, une régularisation ajuste les provisions aux dépenses réelles.
1. Qui décide du montant global ?
Le montant total des charges n’est pas fixé arbitrairement. Il est déterminé chaque année lors de l’Assemblée Générale, via le vote du budget prévisionnel.
- La préparation : Avant l’AG, le syndic établit un budget à partir des dépenses passées et des coûts à venir (énergie, contrats, entretien).
- Le vote : Ce budget est soumis aux copropriétaires pour validation.
- La conséquence : Une fois voté, le budget global est divisé en quatre appels de fonds trimestriels, que chaque copropriétaire doit régler.
2. La clé de répartition : les tantièmes
Une fois le budget global voté, la question est : combien chacun doit-il payer ?
La répartition se fait selon les tantièmes (ou millièmes), inscrits dans votre règlement de copropriété et votre titre de propriété.
👉 Imaginez la copropriété comme un gâteau découpé en 1 000 (ou 10 000) parts :
- Un grand appartement détient plus de parts
- Un petit logement en détient moins
➡️ Vous payez les charges proportionnellement à votre nombre de tantièmes.
3. Charges générales vs charges spéciales
Tous les frais ne sont pas répartis de la même manière. On distingue deux grandes catégories :
- Les charges générales
Elles concernent tous les copropriétaires, sans exception. Répartition : selon les tantièmes généraux de propriété.
Exemples : assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, entretien et nettoyage des parties communes…
- Les charges spéciales
Elles sont réparties selon le principe d’utilité.
Exemples : Ascenseur, un copropriétaire en rez-de-chaussée paie peu ou pas de charges d’ascenseur. Chauffage collectif, répartition selon la surface chauffée ou des compteurs individuels.
4. Pourquoi ai-je une régularisation de charges ?
Les appels de fonds trimestriels sont des provisions, basées sur un budget estimé. En fin d’exercice, les comptes sont arrêtés sur la base des dépenses réelles :
Exemple : hiver plus froid que prévu ➡️ hausse des coûts de l’énergie ➡️ réparation imprévue ou économies réalisées
💡Bon réflexe / Conseil de l’expert :
Dépenses inférieures au budget → remboursement du trop-perçu
Dépenses supérieures au budget → complément à régler
Cette régularisation annuelle apparaît sur votre décompte de charges, envoyé avant l’Assemblée Générale
